1年半住宅販売会社で営業をし、現在は賃貸管理メインの会社にいます。
土地売買の役目を受けることになり契約日を迎えることとなりました。
住宅販売会社で売買方法は学んできたつもりでしたが先輩や契約時は別の担当に任せていたので契約実務についてなんとなく知っていただけで実際やってみるとぜんぜんできませんでした。
今後のためにこの取引で自分がしなくてはいけなかったことを書いていこうと思います。
土地の取引で関わってくる人として一般的には売主、買主、土地家屋調査士、司法書士 です。
●媒介契約
売主さんに媒介契約書をもらう。有効期限に気をつける。←忘れて期限切れました。
手数料を3％と書いてしまいました。本当は3％+6万円（上限）です。
2週間に1回以上媒介状況を報告します。←忘れます。
媒介契約書を1通売主に渡します。
物件状況＆付帯設備表を用意して書いてもらう。
●物件の調査
現地にメジャーとカメラを持って行きましょう。
境界を確認します。
測量図と照らしあわせて杭がどこにあるのか確認します。
売主とは現地で確認します。
買主が決まった時も現地で確認する必要があります。
擁壁があれば高さと境界がどのようになっているか確認。
周囲の長さを測る。
道路の幅を測る。セットバックが必要な場合があります。
たくさん写真を取る。また行かなくてもいいくらい。
擁壁があると気をつけないといけません。
高さによっても違います。擁壁の所有者、敷地の中にあるか、建物を建てる場合に気をつけることがあるかどうか。
売買対象（売り物）がどこからどこまでなのかを把握します。
越境はないか、擁壁はどこからどこが敷地なのか（擁壁の真ん中に隣地との境界がある場合などがあります）。
この本は勉強になりました。
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重要事項説明書を完成できるようにします。
役所へ行きます。
法務局（謄本、測量図、公図）
謄本は隣接しているところと道路も取ります。
水道台帳、下水道台帳、道路台帳、都市計画、ハザードマップなどをとる。
配管が隣地などと共有していないか、再建築する場合配管の太さは十分か、
排水はどのタイプか、前面道路は公道か私道か、どのような条例があるか等です。
条例でわからないものは担当の部署等で聞きましょう。
●重要事項説明書作成
この段階でできてなくても大丈夫ですがこの段階でできておけばよかったなと思ってます。
こちらも参考書があります。
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●募集
●契約条件
募集して申し込みが入ったら買主売主と条件を交渉します。
融資利用する場合は無理のない範囲で契約日と決済日を設定します。
●契約書作成
条件交渉をした内容で契約書を作成します。
引渡し方法、引渡し日、 瑕疵担保などなどたくさん決め事があります。
文例などわからない場合は参考書がいくつか出ています。
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●契約準備
契約日時の設定、必要書類の確認、契約書類の印刷
●契約日
身分証明書、権利書、謄本を照合して本人確認、所有者確認をします。
●決済（引渡し）まで
確定測量図、境界確認書を用意
測量について全くわかりませんでした。
境界もよくわかりません。
しかし売り物の範囲を確定させるための重要なことです。
測量についてはこちらのサイトを参考にしました。
http://www.higuchi-sokuryou.com/p1.html
●決済
ローンの場合融資が下りる銀行の一室を借りて行います。
司法書士が本人確認、書類を確認して銀行へ実行を依頼すると金額が買主の口座に入ります。
実行の際売主への残代金振込、手数料の支払、司法書士への登記費用等支払いも同時におこないます。
入金伝票と振込伝票を記入し銀行へ提出します。
振込は時間がかかるので担当にどのくらいで着金するかを確認して私は売主に直接記帳しに行ってもらいました。
土地の売買は隣地所有者や埋設物、更地で引き渡すのか、そのまま引き渡すのか。
新築する場合の建築条件調査、セットバックなど気にすることがたくさんあります。
いちお契約しましたが、まだわかっていないことばかりです。
